お部屋探しのよくあるご質問

先行申し込みとは?

空き予定のお部屋で賃貸募集が出た場合、内見出来るようになるまでに少し時間が掛かります。

内見前の段階で申し込みをした場合、入居審査だけ先に終わらせ、内見可能となった後に最終的にその部屋を契約するか、キャンセルするかを選べるのが「先行申込」です。

 

キャンセルした場合でもキャンセル料は発生しません。

申込後キャンセルした場合でもペナルティは特に無い為、複数同時にお申し込みを入れお部屋を押さえる方もいらっしゃいます。

 

ただ、同じ管理会社さんのお部屋は複数押さえられない点と、何度も同じ管理会社さんのお部屋の申込→キャンセルを繰り返すとお申し込みが受け付けられなくなる可能性もありますので注意が必要です。

 

ちなみに、コネクト不動産では先行申込を頂いた場合でも入居審査を進めながら内見可能日を待っている間も別のお部屋のご提案を引き続き行っております。

お部屋を他の方に取られないようにキープしつつ、その他のお部屋と比較検討頂けます。

先行契約とは?

空き予定のお部屋で賃貸募集が出た場合、内見出来るようになるまでに少し時間が掛かります。

内見前の段階で申し込みをした場合、そのまま審査、契約まで進んでしまうのが「先行契約」です。

 

基本的に申し込み後、内見をする事なくご契約へと進みますので、参考写真をご覧頂いたり、現地近くまでに行って、周辺環境などを確認頂き、ご契約となります。

 

内見せずにお部屋を決めるのはとても大きな決断ですが、大変条件の良い物件や、転勤などで部屋を見に行く時間が無いという方は多くいらっしゃいます。

サービスルームとは?

間取り図を見ていると「S」と書かれている部屋があったり、物件情報を探していて「1SLDK」といった記載を見る事があるかと思います。
この「S」はサービスルームを省略して頭文字を取り「S」と表記しています。


サービスルームとは何でしょうか?

”「準備室」の意味をもつ。採光や通風などの点で建築基準法の基準を充たしていない空間のため、居住用の部屋としてでなくいわゆる納戸と同じ扱い。居住しても特に構わない。”

以上Wikipediaより引用

 

つまり、窓の大きさなど法律上の基準を満たしていない為「居室」として数える事が出来ないものの、実際に入居して使用する上では「1部屋」として使えるスペースサービスルームです。この言葉の扱いは微妙な部分があり、例えば「リビングと窓の無い部屋1部屋」という間取りでも1LDKと記載されているケースがあります。

 

言葉の意味を正確に使うのであれば窓の無い部屋は部屋としてカウント出来ませんのでLDKと1部屋全部でワンルームという事になります。

 

ただ、実際1LDKの様な使い方が出来るのにワンルームと書いてしまっては部屋を探す人が探しずらいであろうという事で1LDKという記載にしている面もある様です。ややこしい話ですね。

こういった事情ですので、2LDKで探している人は「1SLDK」も含めて探してみる事をオススメ致します。

DKとLDKの違いとは?

DK(ダイニングキッチン)とLDK(リビングダイニングキッチン)の違いは、公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会の定めで、以下の通りが基準となっております。

 

・部屋数が1部屋の場合、ダイニング部分が...

4.5畳以上=DK(ダイニングキッチン)
8畳以上=LDK(リビングダイニングキッチン)

 

・部屋数が2部屋以上の場合、ダイニング部分が...

6畳以上=DK(ダイニングキッチン)
10畳以上=LDK(リビングダイニングキッチン)

 

例えば

ダイニング部分が7畳部屋数が1部屋の場合
→1DK

 

ダイニング部分が9畳部屋数が1部屋の場合
→1LDK

 

ダイニング部分が6畳部屋数が2部屋の場合
→2DK

 

ダイニング部分が11畳部屋数が2部屋の場合
→2LDK

日本橋エリアとは?

中央区は行政上、日本橋駅周辺、人形町駅周辺、馬喰町駅周辺の「日本橋エリア」、銀座駅周辺、築地駅周辺、新富町周辺の「京橋エリア」、月島・勝どき駅周辺の「月島エリア」の3つに分けられています。

 

ただ、これは不動産業者や地元民はそういう認識かもしれませんが、中央区になじみの無い人が「日本橋エリア」と聞けば当然「日本橋駅周辺」と受け取るはずです。

 

実は日本橋エリアと呼ばれる場所は意外と広く、住所に「日本橋〇〇町」と付く場所を日本橋エリアと呼んでいます。

日本橋人形町、日本橋蛎殻町、日本橋浜町、日本橋富沢町、日本橋横山町など、大まかに茅場町駅や日本橋駅から北側の中央区は「日本橋エリア」という事になります。

 

人口だけで考えるとタワーマンションが大量に建設された「月島エリア」には及びませんが、日本橋エリアは近年再開発が進み、オフィスビルから居住用マンションへの建て替えも急ピッチで進んでいます。

電車の利便性や住環境など含め、中央区の中でも特に今後居住用エリアとして注目が集まっているのが日本橋エリアです。

2つ以上お部屋を申し込みしてもいいのですか?

2つ以上のお部屋をお申込みする事は可能です。

 

ただ、お申込み自体、あくまでも入居の意思があり申込希望という意思表示となります。
同じ管理会社様が募集している違うお部屋を2部屋申し込みする事は出来ません。

 

管理会社様が別のお部屋であれば数に制限なく申し込みする事が出来ます。

インターネットに掲載している物件を問い合わせるとだいたい申し込みが入っていると言われる

中央区のWEB上の物件情報で「良い条件!」と思うものは8割は終わっていると思って頂いてもよいかもしれません。

お部屋探しのWEBサイトに掲載されている情報は「物件の管理会社」「仲介会社」「WEBサイト」の順で流れていきます。中央区の様に部屋を探している人が多い人気エリアの場合、特定の物件が空くのを数カ月に渡り「空き待ち」している方も珍しくありません。

そういった人には「物件の管理会社」→「仲介会社」→「お客様」という流れで情報が回ります。仲介会社のスタッフがWEBサイトへ情報を入力し終えても、エンドユーザーが見る事が出来る様になるまでに数時間のタイムラグがあります。その為、WEBサイトに情報が出る頃にはすでに空き待ちの人がお申込みを入れているという事になります。「新着」と書かれている物件を問い合わせてもすでに終わってしまっている事が多いのはその為です。

おとり物件って本当にあるのですか?

残念ながら今の時代にも、既に募集が終了している物件情報を意図的にインターネット上に掲載し続け、集客するという手法は散見されております。

 

特に日本橋エリアでは、情報の動きが大変早いので、数分前に出た情報に申し込みが入ってしまったり、

インターネットに掲載される前に募集が終了してしまう事も多々ありますので、意図しない形で掲載しているという形も御座います。

様々な情報に踊らされてしまう前に是非人形町コネクト不動産にご相談下さい。

未公開物件ってあるのですか?

未公開物件と呼ばれるものは確かにあります。どんな物かというと「公開前の物件」という事です。 

通常お部屋の募集は「入居者が管理会社へ退去の連絡をする」→「管理会社が仲介会社へ募集情報を流す」→「仲介会社がエンドユーザーへWEBやメールで情報を知らせる」という流れです。

この「管理会社が仲介会社へ募集情報を流す」を行う前の情報が「未公開物件」です。

ただ、気を付けたいのは「入居者が管理会社へ退去の連絡をする」→「管理会社が仲介会社へ募集情報を流す」この間は早ければ数時間、遅くとも1日、2日であるという点です。管理会社はオーナーの大切な財産の管理を任されています。退去の話が出れば当然すぐに次の入居者を集める為、募集情報を広く公開します。公開せずに留めておく理由がありません。

WEB上や街の不動産会社の店頭で「未公開物件多数!!」というキャッチコピーを見かける事があるかもしれませんが、本当に未公開のまま情報を留められているのであればオーナーとしては困ってしまいます。

この様に、「未公開物件」というものは確かに存在しますが、それは一瞬の話であり、「未公開物件」をウリにしたキャッチコピーはあてにならないという事です。

申込してから契約開始日までどれくらいの期間あるのですか?

即入居のお部屋の場合、申し込みをしてから2~3週間程で契約開始日となる事が多いです。

リフォームとリノベーションって何が違うのですか?

WEB上や物件資料に「リフォーム済み!」「リノベーション済み!」と書かれている事がありますが、どう違うのでしょうか?

リフォームは「老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと」を指し、元に戻すための修復の意味合いが強い。古くなったキッチンを新しいものに変えることや、汚れた壁紙を張り替えるなどの小規模な工事は「リフォーム」に分類される。

一方リノベーションは、修復だけでなく「用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする」行為も含むため、より良く作り替えるという目的が含まれている。工事の規模も、間取りの変更を伴うような大規模なものを指すことが多い。”

以上Wikipediaより引用

賃貸の場合で分かりやすく説明すると、「ルームクリーニング、壁紙の張替え、フローリングのワックスがけなどを行いました」というものがリフォーム済み。

「キッチンを新規交換、バスタブなど浴室設備を入れ替え、2DKから1LDKへ間取り変更を行いました」こういった大掛かりな交換・変更作業が入った場合リノベーション済みと表現さてれいます。

ただ、注意した方が良いのはリノベーション済みと書かれてあっても全ての設備が新しくなっているとは限らない点です。フルリノベーションと書かれているのであれば浴室などにも手が入っている可能性が高いですが、水周りの中でも浴室を一新するには多額の費用が掛かる為、個人オーナーではなかなかそこまでのリノベーションに踏み切れない事も。ちなみに、窓枠や玄関ドアは分譲マンションの場合「共用部」にあたる為、オーナーが新しく交換したくてもマンションの管理組合の許可を得なくては変える事が出来ないので、そのままとなっているケースが大半です。
 

家賃交渉って出来ますか?

もちろん家賃交渉する事は出来ます。ただ、オーナー様もビジネスなので、その代わり契約開始日を早めて欲しいなどの提案がある事も多いです。弊社では交渉につきましても各管理会社さんとのパイプを使い、弊社ならではの交渉を致しますので、お気軽にお申し付けください。

審査の時や契約の時の必要書類って?

お部屋の申込を行うと書類をご用意頂く機会が2回あります。入居審査を行う時と、契約手続きを行う時です。

入居審査の際どの様な書類が必要になるかは物件により異なりますが、個人契約の場合は「契約者・入居者の身分証明書」「契約者の収入証明」法人契約の場合は「法人の謄本(コピー)」「決算書のコピー」「入居者の身分証明書」これらが必要となるケースが一般的です。

契約手続き時に必要な書類は個人契約の場合「入居者の住民票」法人契約の場合は「法人の謄本(原本)」「法人の印鑑証明書」、「入居者の住民票」これらが必要となるケースが多いです。

ただ、物件によっては個人契約でも実印契約を求められるケースがあり、その場合は「契約者の印鑑登録証明書」が必要となります。

法人契約の場合は会社の規模により必要書類が大きく変わり、上場企業等の場合必要書類無しとなるケースもあります)

必要書類の詳細は物件毎にお問い合わせ頂く他ありませんが、おおまかな話としては上記の書類が基本線となります。

なお、個人契約の場合の収入証明は給与所得者の場合「源泉徴収票」、個人事業主、会社経営者様の場合は「確定申告」のコピーが必要です。転職して数か月、もしくは内定が出ているけど業務開始前などの場合は「採用通知」のコピーをご提出頂き審査を行う事になります。

法人契約ができる物件はありますか?

現在市場に出ている物件のほとんどが法人契約可能です。
ただ、法人様の規定や管理会社様が法人契約の場合は敷金積み増しが必要など、諸条件が変更となる可能性が御座います。お気軽にお問い合わせ下さい。

畳数表記って合ってますか?実際に見てみたら意外と狭かったです。。

お部屋探しをする人にとって大事な情報源となる物件資料。その中でも間取り図は特にしっかり見る人が多いと思います。ただ、12帖のLDK、10帖のワンルームなど、広いと思って見に行ってみると、、、意外と狭いと感じる事があります。間取り図が間違っているのでしょうか?

確かに間取り図が間違っているケースも希にあるのですが、間取り図の見方を知るとこのギャップがかなり解消されます。

例えば12帖のLDKの場合、K(キッチン)がカウンターキッチンで4帖程広さを取っていしまっていたらどうでしょうか?残りのLD(リビングダイニング)部分は8帖という事です。これでは12帖と思って部屋を見に行くと目の前に広がるのは8帖のリビングという事になります。また、デッドスペースにも注意が必要です。お部屋の帖数は他の部屋との仕切りとなるドアの内側で測っています。リビングから別の部屋や玄関へ向かうドアまでの間に廊下がある場合、その廊下部分もLDKの〇帖という数字に含まれています。すると当然廊下部分は廊下にしかなりませんので、リビングは必然的に狭くなってしまいます。

ちなみに、LDK〇帖ではなく、LD〇帖、K〇帖と分けて記載されているケースもあるのでその点も要注意です。

ワンルームの場合は〇帖という広さの表記から2帖ほど引いて広さをイメージするとギャップが無くなるかもしれません。ワンルームではキッチンが部屋の中にあります。(1Kは部屋とキッチンがドアで仕切られている間取りです)キッチンが部屋の中にあるという事はキッチン前に立つ為の動線を残さなくてはなりません。冷蔵庫置き場も部屋の中のスペースを使うという事になります。その分1Kのお部屋と比べて実際に居室として使えるスペースが少なくなるという事です。

この様に、〇帖という広さの表記をそのまま受け取るのではなく、動線は?デッドスペースは?という目線を持って広さをイメージすると、「思ったより狭かった、、、」という事が無くなるかもしれません。

敷地内駐車場付きで探しているのですが。

中央区の場合、敷地内に駐車場が付いている物件のほとんどが機械式となります。

機械式の場合、車高制限がある場合が多いので、敷地内駐車場付き賃貸物件は難しい条件となります。

ただ、近くでも宜しければ月極駐車場もいくつか御座いますので、駐車場からお探しする事もできます。

お気軽にお問い合わせ下さい。

 

ウォークインクローゼットを見てみたら意外と狭かったです。定義はありますか?

ウォークインクローゼットに明確な定義はありません。人が入って物の出し入れをする事が出来ればウォークインクローゼットと呼ぶ事が出来ます。

1帖、2帖などある程度まとまった広さがあるとウォークインクローゼットとして有効な使い方が出来ますが、注意した方が良いのは0.5帖などあまり広くないのにウォークインクローゼットと記載されている場合です。この様な場合は確かに1歩入る事が出来るのでウォークインクローゼットではあるものの、入る為のスペースの分物を置くスペースが狭くなっています。これであれば同じ面積の通常の横長いクローゼットの方がよほど物が収まります。

また、間取りの関係上縦長い、奥行きのある形になってしまった収納をウォークインクローゼットと名付けてしまっている場合があります。これは奥まで入って行かなければ物を取り出す事が出来ない使いづらい収納です。

この様にウォークインクローゼットだから収納力があるという訳ではありません。ウォークインクローゼットの場合も収納の広さ形が大事ですし、ウォークインクローゼットではなくてもしっかり幅、奥行きのあるクローゼットであれば使い勝手はむしろ上かもしれません。

どこのお部屋も2年契約とありますが、2年以内で退去の場合はどうなるんですか?

普通賃貸借契約の場合、一般的に2年契約の場合が多いです。

2年以内の解約の場合は、解約通知書をご記入頂き管理会社様に提出する事で解約する事が可能です。

ただ、物件により解約予告期間の設定は様々です。

1ヶ月前解約予告が必要という物件が多いですが、中には2ヶ月前の解約予告を必要とする物件も御座いますので、気になる物件が御座いましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

定期借家契約は契約期間後、必ず退去となりますか?

基本的には契約期間満了までに退去して頂く事になります。

「基本的に」という部分ですが、定期借家契約で募集をしている背景の事情によりパターンは様々であるものの、中央区の定期借家契約のお部屋の場合、その多くが「定期借家契約〇年、オーナー帰任まで」という事になっています。少なくとも所定の契約期間までは住んで頂く事が出来、後はその時点のオーナー状況によって「契約通りそのまま退去となる」、「オーナーの帰任が遅れる為、再び一定期間再契約を行い住み続ける事が出来る」どちらかに話が進んで行く事になります。

ただ、多くの場合は当初の期間で契約終了となります。定期借家契約のお部屋の契約を検討する場合は「そのまま住み続けられるかも?」という期待は持たずに判断された方が良いです。

仲介手数料は全ての物件1ヶ月分が必要ですか?

人形町コネクト不動産では、物件により仲介手数料が異なります。

物件によっては、管理会社さんやオーナー様にて、成約時の仲介会社への報酬が定められているお部屋が御座います。

もし報酬額が賃料の1ヶ月分頂ける場合、人形町コネクト不動産ではお客様から仲介手数料は頂きません。もし報酬額が賃料の0.5ヶ月分の場合はお客様から頂く仲介手数料は0.5ヶ月分+税となります。

もし成約報酬が出ない場合法定上限である賃料1ヶ月分+税が掛かります。